Según el Banco de España, uno de los principales síntomas de una burbuja es “una desviación persistente de los precios respecto a sus determinantes fundamentales”. Este mismo organismo advirtió hace unos días a compradores y propietarios de que la vivienda está sobrevalorada entre un 1,1% y un 8,5%. Más que eso, considera que si los problemas de acceso se agravan, podrían llegar a “constituir un cuello de botella para el crecimiento del país”. Sin embargo, evita referirse a la situación presente como una burbuja.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) la define como una situación en la que “la evolución del precio de las viviendas no se sustenta por los fundamentos económicos, sino por la expectativa de revalorización futura y la especulación”. El poder adquisitivo de los salarios se estanca al tiempo que comprar o alquilar se dispara. Otro dato más: el precio de la vivienda libre creció un 12,1% en el primer trimestre, el mayor aumento desde 2007.
Las advertencias de un colapso no dejan de sucederse. La duda es cuándo. Destacados directivos estiman que podría hacerlo en menos de tres años. Los promotores prevén hipotecas “a 70 años” que tendrían que heredar los hijos si continúan subiendo los precios. Si no frena la subida, sostiene uno de ellos, “dejará de haber compradores”.
“La competencia es feroz”
Sergio Gutiérrez, cofundador de Excellence Real Estate Circle, aborda en uno de sus últimos vídeos en redes sociales, donde divulga sobre el mercado inmobiliario y analiza la actualidad (@sergioexcellencecircle), si hay una burbuja particularmente en el alquiler. Se refiere en primer lugar a un artículo que escribió hace ya un año y que hoy día, dice, haría igualmente. Se reafirma.
El artículo, titulado ‘La burbuja de la inversión en alquiler’, parte de que “la oferta de alquileres es escasa y cada vez va a haber menos, por lo que los precios seguirán subiendo”. “Esta coyuntura de escasez -añade- está siendo aprovechada por miles de pequeños inversores, que se han dado cuenta de que pueden comprar inmuebles en zonas donde históricamente los alquileres han sido bajos, pero que ahora ofrecen rentabilidades del 10% o más”.
El problema viene aquí: “La competencia es feroz, con personas sin experiencia en inversión intentando comprar este tipo de pisos con la ilusión de intentar vivir de rentas. Pero ahí no acaba: la falta de viviendas en alquiler ha provocado un aumento sorprendente en los precios de las habitaciones. (...) Muchos inversores aún van más allá, y transforman áreas comunes, como el comedor o el salón, para poder alquilar más habitaciones y obtener una rentabilidad todavía más elevada”.
“Sí, pero no como la gente se imagina”
La consecuencia, valora, es que los inmuebles asequibles han desaparecido del mercado, provocando “una burbuja de inversión en alquiler, reduciendo la oferta de vivienda asequible para la compra y saturando el mercado de habitaciones, que continúan alquilándose debido a la cada vez más escasa oferta de pisos en alquiler”. Su conclusión es que la burbuja, que la hay, “será muy difícil de pinchar”.
“Sigo pensando exactamente lo mismo que entonces”, dice Gutiérrez hoy. “¿Hay burbuja? Sí, pero no como la gente se imagina. Yo considero que hay una burbuja de inversión en alquiler. Miles de inversores están invirtiendo en propiedades de dudosa calidad con el único objetivo de obtener rentabilidades mediante el alquiler de habitaciones. Ojo, y obteniendo rentabilidades muy muy altas. El problema es que la demanda que sostiene el valor de este tipo de inmuebles son los propios inversores".
“Y en el momento que deje de haber demanda de alquiler habitacional -añade el experto-, ya sea porque cambian los precios, porque lo regulan, porque se dispara la oferta o porque baja la demanda, o por lo que sea, van a perder la rentabilidad y muy posiblemente el valor de esos inmuebles. También respecto al alquiler tradicional, sin lugar a dudas no hay burbuja. Hay una demanda sólida. La oferta, lejos de aumentar, va a seguir bajando en las habitaciones”.
Recientemente contamos en Infobae el caso de la inversora que presume de alquilar un piso a estudiantes por 2.200 euros que antes costaba 800.
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